Lors d’un projet d’investissement immobilier locatif, de nombreuses questions juridiques, fiscales, sociales sont à prendre en compte. La première étant plutôt une location nue ou meublée ?
Intéressons-nous à la location meublée et voici les points que nous allons aborder :
– Dans un premier temps un comparatif entre une location meublée et une location nue
– Dans une deuxième partie nous allons evoquer les caractéristiques propres à la location meublée
– Puis dans une troisième partie nous regarderons les différents régimes d’imposition qui s’offre à vous
– Puis nous terminerons par les particularités fiscales liées aux locations meublées
1-En tant que bailleur personne physique vous avez la possibilité de réaliser une location meublée ou une location nue. Examinons les spécificités de chacune.
La principale différence entre une location meublée et une location nue est la durée du contrat de location. Pour un logement meublé, le bail est obligatoirement conclu pour une durée d’une année minimum.
Il n’est pas possible de prévoir une durée plus courte, sauf si le locataire est étudiant (9 mois), ou s’il est en situation de mobilité (stage, formation, mission temporaire …). Dans ce dernier cas, un « bail mobilité » peut être proposé au locataire pour une durée d’un à dix mois.
A savoir qu’en location meublée vous pouvez prétendre à une rente plus élevée.
2 – Caractéristiques de la location meublée.
Quand on interroge la loi, c’est la location à usage d’habitation d’un logement équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre aux locataires d’y vivre, d’y manger, d’y dormir convenablement. En clair, il faut que le locataire puisse y vivre immédiatement après avoir récupéré les clefs.
La fourniture de meubles est un service et tout service se paie. A qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé se loue de 5 à 30 % plus cher que le même logement loué vide. Mais attention les frais sont également plus importants, il faut réparer, acheter le mobilier…
De plus, les locataires en location meublée restent souvent moins longtemps.
Une fois le type de location déterminée il faut regarder le mode d’imposition auquel vous allez être soumis.
3- Contrairement à la location nue qui est sous le régime des revenus fonciers, la location meublée est soumise au régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).
En location meublée, il existe deux statuts fiscaux pour le bailleur : le loueur en meublé non professionnel et le loueur en meublé professionnel. Chaque statut a ses avantages, ses conditions et son régime.
Il faut réunir deux conditions pour bénéficier du régime de loueur en meublé professionnel :
– vos recettes annuelles (loyers + charges) sont supérieures à 23 000 € ;
– vos recettes annuelles en location meublée excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal (traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés). Autrement dit, la location meublée est votre principale source de revenus professionnels.
Attention, les deux conditions sont cumulatives ! Il faut donc percevoir au moins 23.000 € en location meublée ET que cela constitue votre principale source de revenus.
En loueur meublé, vous allez devoir choisir entre deux régimes d’impositions :
– Vous pouvez vous inscrire en régime micro-BIC (si vos recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 euros) et alors bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% de vos revenus locatifs. Le forfaitaire, c’est globalement un investisseur qui va gagner 10 000 €/an de revenus locatifs sur lesquels s’applique un abattement de 50%. 5 000 € sont déduits et les 5 000 € restant seront imposés. Vous allez payer de l’impôt donc il est peut-être intéressant d’opter pour le second régime;
– le réel : Tout l’intérêt de ce régime est de créer de la charge. Vous allez pouvoir déduire l’ensemble des charges (travaux, mobiliers, frais de notaire, intérêts d’emprunt, …). Mais, ce qui caractérise le loueur meublé et qui permet de limiter au maximum la fiscalité sur le loyer, c’est la déduction des amortissements de l’immeuble. L’ordre d’idée est de 5%, ces 5% vont créer une charge annuelle.
Exemple : Vous achetez un bien qui vaut 150 000 €. On admet que le terrain vaut 30 000 €. Vous pourrez amortir 120 000 € sur 20 ans soit 6 000 € par an déductibles des loyers.
Ici, nous amortissons sur 20 ans, mais dans la réalité, les règles comptables préconisent d’amortir composant par composant, c’est-à-dire le gros œuvre sur 40 ou 60 ans et l’électricité sur 20 ans. Ce ne sont pas des règles gravées dans le marbre, elles peuvent évoluer d’un immeuble à l’autre, donc, pour votre tableau d’amortissement il est nécessaire de consulter votre Expert-Comptable.
Imaginons que, ce logement, vous le louez 15 000 € par an (revenus « BIC »). Vous allez alors pouvoir retrancher chaque année les 6 000 € d’amortissements pendant 20 ans aux 15 000 € de loyers. Il vous reste donc 9 000 € auquel vous pouvez encore déduire les charges (taxes foncières, intérêts d’emprunt, assurance…). Tant est si bien que vous allez pouvoir quasiment effacer fiscalement vos loyers. Dans l’exemple, votre bénéfice imposable serait de 3 500 €.
Dans le cas de l’option pour le forfait, la base d’imposition serait de 7 500 €. En optant pour le réel, la base d’imposition est de seulement 3 500 €.
Attention cependant il n’est pas possible d’amortir le terrain. Et les amortissements ne peuvent créer de déficit foncier.
4- Quelques points de fiscalité liée à la location meublée
Le loueur en meublé professionnel peut imputer son déficit sur l’ensemble de son revenu global. Le non professionnel, lui, ne peut l’imputer que sur des revenus de même nature et pendant 10 ans;
Le non professionnel bénéficie du régime des plus-values des particuliers avec le bénéfice d’une exonération totale d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention et de CSG-CRDS au-delà de 30 ans de détention.
Le loueur professionnel bénéficie du régime des plus-values professionnelles, qui est plus avantageux que celui des plus-values des particuliers. Ainsi, vous êtes totalement exonéré de taxation en cas de vente d’un logement si ce dernier est loué depuis au moins cinq ans et si vos recettes ne dépassent pas 90 000 €. Entre 90 000 et 126 000 €, l’exonération est partielle.
En tant que loueur meublé non professionnel, vous ne serez pas affilié à la Sécurité Sociale des indépendants et le paiement des cotisations sociales Urssaf est remplacé par les prélèvements sociaux (17.20% de CSG.)
La question de l’affiliation des loueurs en meublé professionnels (LMP) à la sécurité sociale des indépendants (SSI) est restée longtemps très incertaine. La suppression de l’inscription au RCS en 2018 a commencé à préciser les choses. Quant au paiement des cotisations sociales, la réponse est dorénavant claire, les LMP devraient y être assujettis au plus tard en 2021
Les loueurs meublés professionnels doivent donc être affiliés à la Sécurité Sociale des indépendants et devront payer les cotisations à un taux global de plus ou moins 41%.
A compter du 1er janvier 2021, la fiscalité des plus-values pour les vendeurs soumis au LMP est alourdie car, a priori, la plus-value dite à court terme serait soumise aux cotisations sociales pour près de 40%, le prix à payer sera parfois moins avantageux que la taxation des plus-values des particuliers.
Si vous souhaitez en savoir plus, toute l’équipe Goudard & Associés se tient à votre entière disposition, pour vous apporter toutes les réponses sur les locations meublées.